贝壳赴美上市,距离“房产界淘宝”更近一步?

投稿来源:二财

被传说许久的“贝壳上市”预言终于坐实(www.48833.cn)。

7月24日,贝壳找房正式向美国纽交所递交IPO申请,股票代码为BEKE。据透露,这将是截至目前,中国企业年度最大规模的赴美IPO项目,高盛、摩根士丹利、华兴资本为贝壳此次IPO的联席主承销商。

有着像淘宝、美团、滴滴一样超级平台的雄心,贝壳被喻为未来的“房产界淘宝”,外界也将其视为“衣”“食”“行”平台版图之后,“住”这一版块的补充。

但是,自持链家的基因属性、行业自身的沉疴旧病、市场的错综多变……贝壳在整合资源的同时,也注定成为利益、争议的集散地。

贝壳的超级平台之路,显然要比淘宝、美团、滴滴更难走一些。

01

“踩线”上市,箭在弦上?

贝壳赴美上市的时间,多少让人有些遐想。

据每日经济新闻报道,2016年4月,在链家完成B轮融资时就有市场传闻称,链家与投资人签订了对赌协议,协议大致内容为承诺(链家)在B轮交割后5年内完成IPO,否则投资人有权按照基本投资价格+8%/年(单利)进行回购。

对此,有接近贝壳的人士对每日经济新闻记者表示:“贝壳此时上市恐怕和对赌协议关系并不大,因为按照当时的8%利率约定,在贝壳此后的融资估值中已经超过了这个回报率,所以贝壳目前上市更多的是抓住此时的窗口期。”

“踩线”上市,是许多人对贝壳此次赴美上市的直观印象。

但是,如将此次动作单纯看作“在弦之箭”显然有失偏颇。自贝壳成立之日起,寻求上市既其内公开的野心,也是或早或晚的结果。

平台化,是贝壳最大的特征,它试图通过ACN经纪合作网络,搭建一个开放的、信息共享的平台,通过数字化完成资源的高效匹配。自2018年成立以来,贝壳确实没有让市场失望:根据贝壳方面在成立两周年发布会上披露,截至2020年4月23日,贝壳找房已进驻全国110个城市。

快速扩张的背后是真金白银的资本铺路。

2019年3月,贝壳披露D轮融资结果:融资规模超12亿美元,腾讯、Gaw Capital/基汇、高瓴资本、源码投资、碧桂园创投、新天域、华兴资本等参与了本轮投资,投后估值100亿美元;同年11月,贝壳迎来D+轮24亿美元的融资,软银、腾讯、高瓴、红杉是投资方。投后估值高达140亿美元,超过了1000亿港元。

烧钱,几乎是所有超级平台发展的必经之路。2010年3月,美团网上线。同年9月,红杉资本中国1000万美元的A轮投资;2011年7月,获阿里资本、红杉资本中国、北极光创投、华登国际投资5000万美元的B轮投资;2014年5月、12月又分别获得3亿美元的C轮投资和7亿美元的D轮投资。2014年之后,美团又陆续进行了3轮融资,但直到2019年,美团才从之前的巨亏中抽身,首次实现整体盈利。

贝壳也走出了相同的路径,2017年至今,贝壳的营收一直在增长,却一直处于亏损状态。招股书显示,贝壳找房2017年、2018年、2019年净亏损分别为5.38亿元、4.28亿元、21.8亿元;2020年第一季度净亏损为12.31亿元。

作为平台属性,规模是重要前提条件之一。即便亏损也要“快准狠”地占领市场,贝壳需要资本市场的助力。此次赴美上市,对于贝壳而言,既是商业宿命,也标志着其发展进入新阶段。

02

质疑不断,利己还是利他?

脱胎于链家的贝壳,时常处于外界质疑的漩涡之中。

2001年,链家成立;2005年,链家着重突出其行业核心竞争力——真实房源,并逐渐迎来快速发展期。

但是,从2016年开始,链家发现了包括其自身在内的行业通病——重资产属性且抗风险能力差。2018年,贝壳找房上线,定位为质量居住的服务平台,主要提供二手房、新房、租赁和家装等居住服务。2019年下半年起,贝壳陆续上线VR售楼部、租房及二手房在线签约、线上贷签、资金存管等功能,以实现房产交易的数字化闭环。借助贝壳,链家转型成为互联网企业,整合了产业链上的增值服务,资产性质也更轻。

因为这一历史,成立之初,创始人左晖就明确表示,希望把贝壳做成一个包括链家在内的房产中介都入驻的平台,大家共同分享资源和收益。但是,同行认为,贝壳既做裁判又做选手,注定是一场不公平的游戏。

这样的担心并非杞人忧天。截至今年4月,贝壳入驻合作新经纪品牌超过250个,连接经纪门店超过4万家,服务超过37万经纪人。其中,自营品牌链家约8000家门店、13万经纪人,加盟品牌德佑1.5万家门店、12万经纪人。此外,还有链家参股的21世纪不动产、中环地产、住商等其他经纪品牌。

因此,2019年以来,业内形成了多个“反壳联盟”。其中,最具影响力的是由58集团CEO姚劲波在京牵头的“全行业真房源誓约大会”,我爱我家、中原地产、21世纪不动产、麦田房产等创始人代表纷纷响应,将矛头指向贝壳。

尽管贝壳CEO彭永东多次强调,链家在贝壳平台接受同样甚至更严厉的监督、链家品牌与其他加盟品牌相比也不占任何平台资源上的优势。

但是,这样的说辞并未打动竞争者。中房经联主席、景晖智库首席经济学家胡景晖曾表示,“贝壳把盘源优先给自己的亲儿子——链家直营和德佑加盟来成交。因为在内部ACN系统里,如果让贝壳、链家和德佑之外的中介来成交,大头儿就要给人家,只能抽8个点的平台费。”

目前,核心管理团队的股权占比为51%,贝壳上市成功后,股东们在短期利益、长期利益以及利润面前将面临更大的诱惑,能否真正秉承“有钱大家赚”的理念还有待观察。

但是,可以确定的是,如果贝壳不能彻底从自营模式的利己思维转变为平台的利他思维,超级平台的梦想很难实现。

03

线上房产,如何寻找长期价值?

“衣”有淘宝,“食”有美团,“行”有滴滴,“住”版块的超级平台为何姗姗来迟?

首先,相对于其他领域,房产交易行业属年轻行业,不只平台,与之相应的多种领域尚未成熟。

其次,就平台自身特点而言。淘宝、美团、滴滴都属高频消费,而居住行业的业务对增量的依赖性强。房地产行业本身又诡谲多变,房产交易的独特性能否找到与平台属性相对应的盈利模式,仍是未知数。

曾有网友这样评价:“美团可以跑马圈地,滴滴也可以 ,但是买房这个动作说不定哪天就突然巨减,击鼓传花传不久!”

此外,平台主要分为两种,一种是像阿里、美团这样,天生具有平台基因;还有一种,是类似贝壳,通过自营模式起步,后来转型为开放平台。这一特征,在为其奠定行业地位的同时,也带来了“裁判+选手”的身份尴尬。

然而,互联网的流量红利已经不在,阿里、美团这样的时代机遇已经过去,更多的行业是在打造行业标杆地位之后,才有能力对线上线下以及行业进行融合,进而实现平台转型。

但是,从需求来看,房产行业确实需要一场数字化革命。过去,房产行业长期处于“卖方市场”,房产经纪“割韭菜”心理严重。随着市场的变化,消费者对该行业的服务提出了更高要求。腾讯高级执行副总裁汤道生曾表示,在国家战略的推动下,居住行业也在加速数字化战略。包括居住服务、建筑管理、社区经营一类的居住产业链,通过和产业互联网深度融合,实现从传统居住向智慧新居住的跨越。毫无疑问,贝壳就是想抓住这样的趋势。

目前,除二手房与与租赁业务领域外,贝壳还将新房与装修、社区服务业务纳入业务矩阵,但从亏损现状来看,贝壳尚未破局。

也有行业人士认为,在平台模式下,贝壳在拥有了用户和流量优势后,创造了交易佣金之外的金融、广告等更加多元的商业机会,这些将成为贝壳搭建盈利矩阵的重要一环。

也就是说,如何触及商业本质,找到成功的盈利模式,才是“房产界淘宝”获得话语权的商业命门。

主营产品:氧化物,电化学设备和部件,化工管道及配件,铝合金,镁合金,锌合金,耐腐蚀材料,铜材